Hausbau/Hauskauf

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    • Hausbau/Hauskauf

      Ich zieh's mal hier rüber, weil mich das Thema sowieso gerade interessiert. |-)

      Ronin schrieb:

      Ist jetzt hier Off-Topic, aber gibts konkrete Anzeichen dafür, dass der Zins irgendwann mal wieder hoch geht? :D

      Also mir persönlich ist das recht wurscht, weil in 6 Jahren beim Ende der Zinsbindung gleichzeitig auch 3 Bausparverträge fällig sind und der zinstechnisch noch nicht festgelegte Restbetrag daher überschaubar ist. Aber aktuell sind die Zinsen ja noch niedriger als sie vor 4 Jahren beim Kauf meines Hauses waren ;)

      Eher eine Frage an die Allgemeinheit: Eigentum dürften ja hier viele haben und ich hab noch nicht wirklich viel Plan für sowas.

      Wir schauen uns so langsam mal nach Eigentum um. Haus kommt eher nicht in Frage, weil unser Garten binnen kürzester Zeit als Drehort für's Dschungelcamp dienen könnte. ;) Also Eigentumswohnung. Kriegt man hier im Pott, wenn man ein bisschen sucht, locker für 150.000-180.000 in gutem Zustand.

      Nun stellt sich mir die Frage nach der Finanzierung. Ich hab nämlich ein riesiges Problem und das heißt: Kein Eigenkapital. Nun habe ich schon öfter gelesen, dass eine Finanzierung des Kaufpreises und auch der Kaufnebenkosten auch ohne EK möglich wäre, dann aber natürlich zu einem höheren Zinssatz. Klar, ist ja höheres Risiko für die Banken. Nun bin ich mir komplett unsicher, was ich machen soll. Einerseits ist die Überlegung, noch ein paar Jahre mit der Bude zu warten und in der Zeit was anzusparen (Bausparvertrag oder whatever), andererseits ist da aber das Problem, dass ich das Ding gern bis spätestens 2050 abbezahlt haben will und auch nicht unbedingt vierstellige Monatsraten haben will. Hat jemand ähnliche Erfahrungen, bzw. stand vor ähnlichen Herausforderungen?
      " Ich will nicht wieder absteigen. Dann bringe ich alle um. Das wäre der Leidensweg Christi."

      Martin Kind
    • 150-180k. Mal als Vergleich dazu, wir hatten vor rund zehn Jahren ein Haus im Rhein-Main für 200k gekauft. Aufgrund der Zinspolitik gehen die Häuser jetzt locker für 350k+ weg. Eine bekannte aus dem Investment Banking sagt, dass Häuser im Rhein-Main unter 300k aus den Fingern gerissen werden.
      Neubauwohnungen sind mittlerweile bei 250k+.

      Das nur mal zur Preisentwicklung aufgrund der gefallenen Zinsen. Weil sich mit den Zinsen jeder ein Haus leisten könnte, sind die Preise entsprechend hoch gegangen.

      100% Finanzierungen bieten die Banken an. Sie werden dann vermutlich auf Bausparvertrag und KfW gehen, denn durch die KfW ordnen sie es nicht mehr als 100% Finanzierung ein. Die Bank schaut dann eh nach dem Einkommen und auch nach dem Preis der Immobilie, ob ihr das abbezahlen könnt (Prüfungen sind härter geworden). Dann bekommt Ihr 10-15 Jahre Zinsbindung auf die aktuellen Zinsen.
      Je mehr Finanziert wird, desto höher die Zinsen und je länger die Zinsen gebunden sein sollen, desto höher der Zins. Rechnen wir mit starkem Anstieg der Zinsen, kann sich die längere Zinsbindung aber rechnen.

      Problematisch kann es werden, wenn die Zinsbindung abläuft und die Zinsen stark gestiegen sind. Wird der Kreditvertrag dann nicht mit neuen Zinsen verlängert, kann es zu einer Neubewertung kommen. Dann wird Euer Eigentum nicht mehr so viel wert sein, weil mit den gefallenen Zinsen auch die Preise wieder gesunken sind. Gerade bei einem Bauspar-Darlehen habt Ihr dann schnell mehr als 100% finanziert, weil man dort in den Bausparvertrag einzahlt und vom Kredit nur die Zinsen zahlt.

      Und Du darfst die Nebenkosten nicht vergessen. Das sind etwa 5% vom Kaufpreis an Notarkosten und Erwerbsteuer. Also bei den 180k sind das auch noch 9.000€. Und dann kommen noch verschiedene Versicherungen dazu, die die Bank von Dir verlangt, um das Wohneigentum zu versichern. Bei zwei Kreditnehmern ist da gerne auch noch eine Lebensversicherung bei, für den Fall dass einer der Kreditnehmer vorzeitig dahin scheidet.
      „Das Recht auf den eigenen Körper beinhaltet auch das Recht auf die freie Wahl des Giftes.”
    • Dachte, man sagt so grob 10%?

      Das mit den Zinsen und der Zinsbindung ist natürlich ein Vabanque-Spiel. Setze ich auf höhere Zinsen, also nehm ne längere Bindung, oder nehm ich 10 Jahre und zahle dann dafür relativ wenig und dann hab ich später die A-Karte und 4% Zinsen. Man weiß es halt nicht. ;)

      KfW? Kann ich die nicht nur in Anspruch nehmen, wenn ich nach Energiestandard saniere, bzw. neu baue?

      Giancarlo schrieb:

      150-180k. Mal als Vergleich dazu, wir hatten vor rund zehn Jahren ein Haus im Rhein-Main für 200k gekauft. Aufgrund der Zinspolitik gehen die Häuser jetzt locker für 350k+ weg. Eine bekannte aus dem Investment Banking sagt, dass Häuser im Rhein-Main unter 300k aus den Fingern gerissen werden.
      Neubauwohnungen sind mittlerweile bei 250k+
      Das ist nicht nur die Zinspolitik, sondern auch die Lage. Hier im Pott kriegst du vieles schon für 200k, ab 250k wird's schon fast Luxus. Nur Rhein-Main und Frankfurter Umkreis ist eh teuer. Hatte letztens ne Mitfahrerin aus FFM im Auto, die sagte, die zahlt für ne 3-Zimmer-Bude in nem normalen Stadtteil von Frankfurt 1.800€ und die überlegen sich jetzt, ne Wohnung zu kaufen und da biste dann inner Innenstadt mal locker bei 400k aufwärts.
      " Ich will nicht wieder absteigen. Dann bringe ich alle um. Das wäre der Leidensweg Christi."

      Martin Kind
    • Kampfkater schrieb:

      Dachte, man sagt so grob 10%?

      Bei uns waren es 5%, um die 1,5 beim Notar und um die 3,5 Erwerbssteuer

      Kampfkater schrieb:

      KfW? Kann ich die nicht nur in Anspruch nehmen, wenn ich nach Energiestandard saniere, bzw. neu baue?

      Wir hatten auch nichts in die Richtung gemacht und haben einen Teil des Kredites bei der KfW liegen gehabt. Wenn Du Sanierungen finanzierst gibt es da bestimmte KfW Standards, für die man günstigere Zinsen bekommt.

      Kampfkater schrieb:

      Das ist nicht nur die Zinspolitik, sondern auch die Lage. Hier im Pott kriegst du vieles schon für 200k, ab 250k wird's schon fast Luxus. Nur Rhein-Main und Frankfurter Umkreis ist eh teuer.

      Klar, die Lage spielt auch mit. Deswegen hatte ich die explizit erwähnt bei meinem Vergleich. Die Preise bei Euch sind günstiger, werden aber vor zehn Jahren eben auch noch deutlich günstiger gewesen sein. Und im ländlichen Harz bekommt man ein Haus für unter 100k, weil die Nachfrage da entsprechend gering ist, deswegen sind dort die Preise z.B. trotz der fallenden Zinsen kaum hoch gegangen.
      „Das Recht auf den eigenen Körper beinhaltet auch das Recht auf die freie Wahl des Giftes.”
    • Also vor 4 Jahren hieß es bei meinen Banken immer: 100%-Finanzierung geht, aber eben nicht über 100% - sprich, die Nebenkosten sollte man selbst aufbringen. Die Banken wollten nicht mehr Geld verleihen als das Objekt eigentlich wert ist :) Bei mir kam das ideale Objekt ca. 1 Jahr zu früh, deswegen musste ich da noch ein paar Klimmzüge machen :D

      Die 10% sinds so ungefähr, wenn auch noch ein Makler beteiligt ist. Bei mir warens 5% für die Grunderwerbssteuer, 1,5% für Notar und Behörden und ca. 3,5% für den vermaledeiten Makler, der nix tun musste weil der Kontakt zum Verkäufer über einen Friseurbesuch zustande gekommen ist. Aber da die Verkäufer ein paar Wochen davor nen Maklervertrag abgeschlossen hatten, war da nix mehr zu machen :(
      "Ich bin 2002 zu den Bayern Profis gekommen. Ich wäre damals froh gewesen, wenn sich ein erfahrener Spieler um mich gekümmert hätte. In der Kabine saß ich neben Oliver Kahn. Zum ersten Mal mit mir gesprochen hat er 2005" :D
    • Makler, auch so'n Thema für sich... nachdem die jetzt bei Vermietungen fast nix mehr zu melden haben, stürzen die sich wie die Geier auf jede Verkaufsimmobilie.

      Bei mir ist das Problem eben nicht dass DAS Objekt etwas zu früh kommt (hab konkret noch nix im Auge), sondern dass ich eben die Zeit nicht mehr hab. Und dass mir meine jetzige Bude ziemlich auf die Nerven geht, ich aber nicht für "ein paar Tage" nochmal extra umziehen will.
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      Martin Kind
    • Hm, schwierige Frage. 100% Finanzierung würde ich persönlich nicht machen, da Du im Prinzip draufzahlst. Wie oben schon angeklungen, lassen sich die Banken das durch einen höheren Zinssatz bezahlen, dazu dann noch eine Lebensversicherung abschließen, die zur Sicherheit an die Bank abgetreten wird. Die Lebensversicherung kann natürlich auch bei einer 70-80% Finanzierung anfallen. Von daher würde ich schon etwas Eigenkapital mitbringen und man sollte natürlich berücksichtigen, dass für die Immobilien - gleichgültig ob Eigentumswohnung oder Haus - häufige Renovierungskosten anfallen können, je nach dem wie alt die Immobilie ist. Wir haben in 2009 ein Haus, Baujahr 1976, gekauft und seitdem Kauf die Badezimmer, Heizung, Dämmung der Kelleraußenwand neumachen lassen bzw. müssen. Steigert natürlich den Wert der Immobilie, aber das Geld muss auch erst einmal beschafft werden.
    • Klar, da muss Kohle für da sein. Nur das kann man ja auch nach und nach machen und für die oben angesprochen 150.000€ kriegst hier schon ne sanierte Wohnung, wenn du nicht exakt auf's Stadtviertel oder die Stadt festgelegt bist. Is eh alles eins hier. |-)
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      Martin Kind
    • Giancarlo schrieb:

      Geht der Makler nicht mittlerweile auch beim Kauf auf Kosten des Verkäufers?
      Nein, nur bei der Miete. Deshalb haste ja jetzt kaum noch ein Kaufobjekt - und sei es so billig oder selbsterklärend - wo du keine Maklergebühr löhnen musst.
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      Martin Kind
    • Die verdienen sich natürlich auch jetzt mit den gestiegenen Preisen eine goldene Nase. Bekommen jetzt halt einiges mehr als zu den Zeiten, wo die Preise günstiger waren
      „Das Recht auf den eigenen Körper beinhaltet auch das Recht auf die freie Wahl des Giftes.”
    • günstig bekommst überall da, wo sie eine negative Zuwanderung haben, man kann auch von Landflucht oder strukturellen Problemregionen sprechen. Im Harz z.B. bekommst auch Häuser zu Preisen, wo man in Essen nichtmal ne Wohnung bekommt. Dafür findest da aber halt auch keine Arbeit. Wenn man aber nen Job hat, wo es egal ist wo man wohnt, dann ist das eine Alternative. Muss man nur darauf gefasst sein, dass die Nachbarn weniger werden und die Läden und Ärzte irgendwann deutlich weiter weg sind...
      „Das Recht auf den eigenen Körper beinhaltet auch das Recht auf die freie Wahl des Giftes.”
    • Giancarlo schrieb:

      günstig bekommst überall da, wo sie eine negative Zuwanderung haben, man kann auch von Landflucht oder strukturellen Problemregionen sprechen. Im Harz z.B. bekommst auch Häuser zu Preisen, wo man in Essen nichtmal ne Wohnung bekommt. Dafür findest da aber halt auch keine Arbeit. Wenn man aber nen Job hat, wo es egal ist wo man wohnt, dann ist das eine Alternative. Muss man nur darauf gefasst sein, dass die Nachbarn weniger werden und die Läden und Ärzte irgendwann deutlich weiter weg sind...

      Man muss nicht mal in den "strukturschwachen Raum" fahren um an vergleichsweise günstige Immobilien und Grundstücke zu kommen.
      In Würzburg sind die Preise exorbitant, aber fahr mal 30 Minuten raus aus der Stadt, da sieht das ganze schon wieder ganz anders aus.


      "Ceterum censeo Gesellschaftsboardinem esse delendam."
    • Auch mal angeregt vom Hinweis, dass "Eigenheim gerade keine Investition" sei im Autothread. Ja mag sein und dennoch ändert es nicht´s an der Lage, dass wir nun mal JETZT in der Situation sind bauen oder kaufen zu können. Ich arbeite, wenn alles glatt geht, noch 36 Jahre und kann da was abbezahlen. Zudem ist der Job sehr krisensicher und der Betriebsrat sehr stark, auch gute Voraussetzungen. Das Gehalt passt auch und wird dank Tarifvertrag stetig steigen. Zudem das Wissen, dass es die Bedenkenträger IMMER gegeben hat. Das sagen mir unabhängig voneinander alle Menschen die jemals selbst ein Haus gebaut oder gekauft haben und das in den unterschiedlichsten Jahrzehnten. Immer sollte man warten, ganz schnell sein, Angst vor der Zukunft haben...Mut gemacht bekommt man nie ;).

      Für mich gilt: Wenigstens sind jetzt die Zinsen recht niedrig. Was in 20 Jahren ist? Keine Ahnung. Ist mir auch egal. Wenn es zwei Akademikern in entsprechender Anstellung mit unbefristeten Verträgen bei einem sicheren Arbeitgeber nicht gelingt ein einfaches (kein Luxus ist in Planung) Haus abzubezahlen, dann stimmt doch gar nichts mehr in diesem Land und dann tut´s auch nix mehr zur Sache, wenn man sein Haus verliert, denn dann geht´s wahrscheinlich um ganz andere Existenzängste. Ist überhaupt nicht arrogant gemeint aber wer soll sich trauen, wenn z.B. wir oder viele andere junge Menschen, die gerade Fuß im Beruf fassen es nicht tun? Auf die Schnauze fallen kannst Du immer, das ist natürlich klar aber im Endeffekt dann auch egal. Was ich aber zugeben muss, mich beruhigt die finanzielle Lage meiner Eltern und Großeltern im Hintergrund sehr, da ist einiges zu erwarten im Laufe der nächsten 1-2 Jahrzehnte.

      Die Preise sind natürlich pervers und die Region Braunschweig ist (allen voran) durch VW natürlich auch richtig teuer geworden. Braunschweig an sich bewegt sich in Regionen, wo ich nicht mehr mitgehen kann und/oder will. Wäre ich ein begnadeter Handwerker könnte ich hier noch was finden, das bin ich aber nicht und das werde ich auch nicht mehr. So viel Realismus tut Not. Also gucke ich gerade in Richtung Wolfenbüttel und gerne auch am Stadtrand oder ein Dorf weiter. Die Stadt brauche ich nicht mehr. Unsere beiden Jobs sind Pendlerfreundlich, da wir uns die Tage selbst einteilen. Homeoffice ginge zumindest 1x pro Woche auch. Würde also passen. Des Kleinen wegen schauen wir aber natürlich auch, dass es nicht zu tief in den Harz geht :).

      Ich denke, genau wie Kater, sehr stark über das Eigenkapital nach. Dabei geht es bei mir eher darum wie viel Puffer ich sicherheitshalber auf dem Sparbuch lassen und dafür einen höheren Zins in Kauf nehme oder ob ich wirklich (fast) alles reinbuttere und dann im allergrößten Notfall einen zweiten Kredit aufnehmen müsste, wenn die Heizung abfackelt oder das Dach wegfliegt. Ich plane im Idealfall mit 30% Eigenkapital. Aber dann bleibt nur noch die "eiserne Reserve" auf der Bank....und zu wenig Geld auf der Kante, dann bekomm ich immer unruhigen Schlaf.
      Und alles was wir hassen, seit dem ersten Tag, wird uns niemals verlassen, weil man es eigentlich ja mag.
      (Tocotronic, Let there be Rock)
    • 4u-Martin schrieb:


      Die Preise sind natürlich pervers und die Region Braunschweig ist (allen voran) durch VW natürlich auch richtig teuer geworden. Braunschweig an sich bewegt sich in Regionen, wo ich nicht mehr mitgehen kann und/oder will. Wäre ich ein begnadeter Handwerker könnte ich hier noch was finden, das bin ich aber nicht und das werde ich auch nicht mehr. So viel Realismus tut Not. Also gucke ich gerade in Richtung Wolfenbüttel und gerne auch am Stadtrand oder ein Dorf weiter. Die Stadt brauche ich nicht mehr. Unsere beiden Jobs sind Pendlerfreundlich, da wir uns die Tage selbst einteilen. Homeoffice ginge zumindest 1x pro Woche auch. Würde also passen. Des Kleinen wegen schauen wir aber natürlich auch, dass es nicht zu tief in den Harz geht :).

      Exakt den Weg sind wir auch gegangen, das ist im Moment das Klügste in unserer Region. Wohnen seit knapp 2 Jahren am Stadtrand von Wf. Das Haus haben wir günstig bekommen, dafür war der Stand der Technik irgendwo zwischen 30er und 60er Jahre, dementsprechend hoher Sanierungsbedarf, vor allem energetisch. Dort ist die komplette Finanzierung reingeflossen, wobei wir die komplette Entkernung selbst gemacht haben. Um mit einem Brecheisen umzugehen, braucht man kein allzu großes handwerkliches Geschick.
    • Bei zu viel Puffer auf dem Sparbuch meckern dann die finanzierenden Banken, dass man doch bitte mehr in den Eigenanteil stecken möge. |-)

      Was mir/uns wichtig war, dass wir trotz Kreditraten und den Kosten für den täglichen Bedarf und ggfs. einen Jahresurlaub jeden Monat noch etwas ansparen können. Dass man also die eiserne Reserve immer wieder anfüllen kann.

      Dass etwas am Haus ausfällt oder am Auto etwas ist, hast Du fast immer und es passiert grundsätzlich immer zum ungünstigsten Zeitpunkt, wenn man damit nicht rechnet. Es kommt aber darauf an, ob Du baust bzw. neu kaufst oder eine ältere Immobilie erwirbst. Bei einem Neubau hast Du im Idealfall über einen gewissen Zeitraum noch Gewährleistungsrechte, wenn etwas defekt sein sollte und die Wahrscheinlichkeit, dass Heizung, Dach, Dämmung, Wasserleitungen in den nächsten 15-20 Jahre defekt und getauscht werden müssen, ist gering. Bei einem älteren Bau kann man ggfs. beim Kaufpreis sparen, aber hat dann eben Folgekosten durch ständige Reparaturen/Sanierungen. Bei letzten sollte man dann schon eine gewisse Reserve von 5% des Wertes der Immobilien haben.
    • meningus schrieb:

      .. dementsprechend hoher Sanierungsbedarf, vor allem energetisch. Dort ist die komplette Finanzierung reingeflossen...
      Wobei Bund und Land, KfW bei energetischer Sanierung oft etwas beisteuern. Wir sind von Öl auf Gas mit Solarunterstützung umgestiegen und haben von Bund/Land einen Zuschuss von ca. 25% der Kosten erhalten. Gerade bei solchen Sanierungen sollte man sich beraten lassen, da man viel Geld sparen bzw. zurückbekommen kann.